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      土地評估作用,流程,方法介紹 !

      :

        土地評估就是估價人員依據土地評估的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場交易資料的基礎上,根據土地的經濟和自然屬性,按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況,充分考慮社會經濟發展、土地利用方式,土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。

        土地評估作用:

        (一)土地評估有助于土地交易的順利進行

        隨著經濟的發展,土地交易日趨頻繁,而土地經濟價值卻隨著經濟的發展而日益變化。由于土地市場具有強烈的地域性,因而,在市場上不容易獲得完整的價格資料。而土地交易除專業經營公司之外,一般人很少具有這方面的經驗,有必要事先對土地進行估價。只有經過專業人員搜集資料,分析評定,買賣雙方才不致有上當受騙的擔心,交易自然迅捷。

        (二)土地評估有助于企業投資決策

        土地評估作為一種重要的生產要素,常常是企業決策的主要目標之一。根據替代原理,在資金一定的情況下,為了達到某一生產水平,土地投資的多少直接影響其他要素的投資。若地價昂貴,則可減少土地投資而增加資本、勞動的投入;若地價低廉,則可增加土地投資而減少資本、勞動投入。另外,作為資金融通的手段,也必須對土地進行估價。

        (三)土地評估有助于土地市場的完善

        我國開始土地使用制度改革以來,城鎮土地逐步由無償使用改為有償使用,土地市場也逐步建立。土地資源要實現市場配置,土地市場要進一步完善。我國城鎮國有土地的配置方式已趨多樣化,有土地出讓、作價入股、授權經營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。行政劃撥范圍正在逐步縮小,市場配置范圍逐步擴大。市場配置的基礎是土地資產的量化,而量化的基本手段是估價。另外,城鎮土地使用稅、土地增值稅等土地稅的征收,土地抵押、發行土地債券等土地融資手段,也要以土地資產的量化為前提。

        (四)土地評估有助于土地市場管理

        土地市場管理是土地管理的一項重要內容,而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由于土地價格隨市場因素波動較大,同時,波動幅度又比經濟增長波動更大,因此,土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為,必須了解該地區的土地真實價值,把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。

        土地評估流程:

        1、接受土地評估任務,簽訂估價合同。

        2、確定估價基本事項

        主要包括確認評估對象,確定委估者估價的目的,確定估價條件,考慮使用年期。

        3、擬訂估價作業計劃

        估價作業計劃應當有經驗豐富的估價師多人共同擬定,擬定估價計劃必須先行調查,在已經確定估價項目的基礎上,就執行各項目的性質、工作量、人員安排、時間、各項目銜接做出統一安排。

        4、收集資料實地踏勘

        產權登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價、地租資料、市政管網圖件及資料、城鎮規劃圖、現場踏勘包括查證地產位置狀況、地上建筑物現狀、裝修及使用情況、勘查地產周圍環境景觀、地價調查等內容。

        5、分析整理相關資料

        主要對經濟趨勢資料、國際國內經濟趨勢、地方上經濟趨勢、法規的影響、物價水平,利率的影響。

        6、選定方法試算價格

        根據估價目的、估價對象特點,所收集到的資料狀況,選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準地價系數修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進行估價,一般不少于兩種方法。

        7、確定宗地估價結果

        估價師根據估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析,結合估價者的知識經驗和智慧加以判斷,對各試算價格進行調整,進而確定最后估價結果。

        8、撰寫估價報告書

        土地評估機構在估價完成后,分別提交土地評估結果報告和土地評估技術報告,前者提交委托估價者,后者由土地評估機構存檔和提交土地管理部門確認或備案。

        9、交付土地評估報告,收取估價費用。

        土地評估估價方法:

        基本估價

        又分為收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法。

        應用估價法

        又稱大量估價法,是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估,該類方法的關鍵在于建立評估標準,多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標準宗地估價法、基準地價系數修正法等。[1]

        方法選取

        根據《城鎮土地評估規程》的要求,對一宗土地進行估價時,通常要依據評估目的和宗地的用途同時采用上述方法中的兩種,并對兩種方法評估的結果進行分析后取值。

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